16 julio, 2014
SOBRAN VIVIENDAS PERO AL CENSO LE FALTAN
Nota al título 1
Nota al autor 2
La publicación de los resultados de los Censos de 2011 (en la primavera de 2013) pasó más bien desapercibida pese a las sorpresas que su análisis parece que tendría que haber deparado.
Hasta ahora, si había una conclusión que podía extraerse invariablemente de los precedentes Censos de Vivienda, sobre todo desde 1970 en adelante, era que el llamado ‘problema de la vivienda’ no era que faltasen alojamientos, porque viviendas haberlas las había y además de sobra.
En la primera década del nuevo siglo (aunque más precisamente en los diez años que median entre 1997 y 2007) el incremento en el Parque a causa de la construcción de nueva vivienda adquirió en España proporciones colosales, jamás vistas con anterioridad (¡que ya es decir!).
Fuente: Elaboración propia a partir datos Mº. Fomento
Al oficializarse la explosión de la Gran Burbuja (2008), durante mucho tiempo no se hablaba de otra cosa que de las viviendas terminadas que los promotores no habían llegado a vender. Sin embargo, como ha solido ocurrir cuando de vivienda se trata, la cuantificación fiable de cualquiera de sus múltiples aspectos, empezando por su número, se ha revelado como una misión inalcanzable; con lo fácil que parece contar y con el ingente volumen de recursos y esfuerzos que a ello se dedican3.
Así, en este caso, una vez más, resultó imposible ponerse de acuerdo en la cifra a que ascendían las viviendas invendidas (convertidas a continuación, por mor de la llamada ‘crisis’, en invendibles). Algunas estimaciones de solvencia por lo general no dudosa4 llegaron a cifrarlas en más de un millón y medio; otras habitualmente prudentes máxime tratándose de lo que por aquel entonces seguía siendo tabú en el mundo de la promoción inmobiliaria (en especial de sus patronales), rebajaban tales estimaciones a un millón (medio millón arriba o abajo, tanto da).
Fuente: R.R. de Acuña & Asociados “Presentación Anuarios 2011-2012 y 2013“ a partir de las memorias de las entidades financieras, Banco de España, Ministerio de Fomento y Consejo General de Poder Judicial.
Pese a tal evidencia, la primera sorpresa que arroja la publicación del llamado Censo de Viviendas de 2011 (que más bien debería denominarse Pseudocenso, porque en realidad es solo una macro-encuesta), es que por primera vez, tras una década exuberante, se tuerce la casi secular tendencia de incesante incremento de la proporción que las viviendas desocupadas (temporal o crónicamente) representan respecto al parque total ; o dicho de otro modo se frena e incluso invierte la trayectoria de la decreciente proporción de las viviendas permanentemente ocupadas respecto a ese mismo parque5.
Fuente: Elaboración propia para este artículo a partir de datos INE
La decisión de sustituir en el año 2011 el Censo de Viviendas que venía realizándose como tal regularmente en España desde el año 1960 por una Encuesta extendida a una muestra del 12%, basándose en supuestas razones de índole presupuestario, constituye un atentado de primer orden al conocimiento científico6.
La verdad es que frente a los posteriores recortes, ya habituales, el ahorro era bastante ridículo sobre todo con respecto al estropicio causado. Poco más de 200 millones de ahorro equivale más o menos a la indemnización de dos pares de altos ejecutivos con contrato blindado.
Así pues, la posibilidad de analizar una parte de la realidad a partir de series de datos estadísticos, obtenidos y tratados con criterios de homogeneidad metodológica, ha quedado seriamente comprometida por un acto elocuente del estado de barbarie cultural en el que están sumidos quienes nos gobiernan.
Lo primero que llama la atención al situar los resultados del Pseudocenso (2011) en la serie que arranca en 1950 es que en la última década el incremento decenal de secundarias + vacías (380.140 viv) sea muy inferior al de las décadas precedentes (en la anterior 1990-2001 el incremento ascendió nada menos que a 1.363.698 viviendas, o sea casi 3,5 veces más); en la del 1970-1980 fue “la pera” (2.146.937) y eso que el boom fuerte por entonces solo duró hasta 1973 (1ª crisis del petróleo y algunas cosa más)7. Y sorprende, aunque solo sea porque, como ya hemos visto antes, en esta última década (salvo desde 2008 a 2011) se produjo un auténtico ‘boom’ con construcción de muchas viviendas de temporada en las regiones turísticas y además en 2011 (fecha del Censo) -y más aún al final del boom (2008), como también hemos visto ya – existía un importante stock de promociones no vendidas.
Fuente: Elaboración propia para este artículo a partir de datos INE
Fuente: Elaboración propia para este artículo a partir de datos INE
Como puede observarse en los gráficos de arriba, la curva de incrementos decenales de viviendas no permanentes (vacías+secundarias) quiebra su tendencia creciente y experimenta una caída con pendiente (aún más acusada en Madrid, con disminución en términos absolutos) propia de un largo periodo de ‘crisis’ como la década de los años 808 lo cual se compadece mal con lo que ha sucedido en la primera década del nuevo siglo.
Una primera explicación sería que los anteriores censos (todos) estuvieran mal en cuanto a la tipificación de principales y no principales (prescindo de momento de la otra distinción dentro de las últimas: secundarias y vacías que de siempre ha sido extremadamente discutible), pero suena bastante raro…….
Más verosímil sería en cambio que fuese el último censo (o sea la Macro Encuesta) lo que estuviera mal, máxime sabiendo que solo es ‘censo’ en cuanto a los edificios y que por tanto no se ha podido contrastar o verificar de modo fiable, mediante censo de población y vivienda, las que efectivamente son viviendas principales (es decir ocupadas permanentemente por alguien –un hogar- es decir una o más familias).
En apoyo de esta segunda hipótesis parecen situarse las estimaciones (pseudoestadísticas)9 del Ministerio de Fomento (MF), en particular las series anuales (desagregadas por provincias) sobre el parque de viviendas.
Según las estimaciones de esta fuente, resultaría no solo que habría en el “censo” del INE un notable infra-registro en el número total de viviendas (26.018.179 según el M. Fomento y 25.208.623 según el INE, es decir, una diferencia de 809.556 viviendas) sino lo que es mucho más imortante: que habría una ligera sobrestimación de las principales (17.909.691 según el M. Fomento y 18.083.692 según el INE o sea 174.000 más) y sobre todo una considerable infraestimación de las secundarias + vacías( 8.108.488 según el Mº. Fomento y 7.124.930 según el INE, es decir, una diferencia de casi un millón de viviendas más de viviendas secundarias o vacías)10.
De otro lado, el análisis de la serie temporal de los censos (desde el de 1950) resulta ser mucho más consistente (y convincente) al utilizar los datos del Ministerio de Fomento para 2011 (los de 2001 eran mucho más similares entre INE y MF)
Elaboración propia para este artículo a partir de datos INE (1950-2011) y Ministerio de Fomento (2011)
Con todo lo más revelador, resulta la comparación de las series cuando se representan y observan los resultados de ambas fuentes (INE y Mº Fomento) en sendos gráficos 11.
Fuente: Elaboración propia para este artículo a partir de datos INE
El gráfico superior es bastante ilustrativo de las dudas de fiabilidad que suscitan los datos de la Macro Encuesta INE 2011: con independencia de cualquier otra consideración surgen al contemplar la forma de las curvas en línea de puntos verde <vacías> y negra <secundarias> que aparecen precisamente al final (2001-2011).
Fuente: Elaboración propia para este artículo a partir de datos INE
Fuente: Elaboración propia para este artículo a partir de datos INE
Aunque la serie del Ministerio de Fomento aparente ser más consistente , en la medida en que indica una mayor aproximación a lo que sugiere la percepción (subjetiva) de la realidad (sin necesidad por tanto de echar mano a la estadística), no por ello le acompaña la confiabilidad.: a la opacidad metodológica de su tarea contable corresponde en este caso la sospechosa regularidad del comportamiento de sus curvas (del conjunto de la década y de las series anuales ) cuyos datos, en lo relativo a la ocupación de las viviendas (distinción de las viviendas principales y de las no permanentesparecen más bien resultado de alguna extrapolación.
Alguno de los dos el INE o el Mº Fomento -o quizás ambos- en su dedicación a una tarea tan sencilla como contar se han equivocado esta vez de forma estrepitosa.
En todo caso lo que importa, lo que sigue teniendo interés, no es ya saber quién se equivoca y hace mal los números, sino, a la vista de que al INE le faltan viviendas …., cuántas viviendas de verdad sobran y por qué.
HAY VIVIENDAS DE SOBRA
Llegada la hora de terminar, resulta obligado contestar a la pregunta que ha servido de cabecera para a este artículo.
De nuevo el Censo puede servir de ayuda; y así como concluíamos el análisis del realizado en 2011 por el INE reafirmando, con argumentos, la inicial sospecha de que le faltaban viviendas por contar, ahora partiendo de los propios resultados que en él se recogen puede afirmarse que al país, a España, lejos de faltarle le sobran viviendas; por más que no pocas personas y familias, sobre todo tras los despiadados desahucios de los últimos cinco o seis años, no tengan ni sitio donde vivir.
Fuente: Elaboración propia para este artículo a partir de datos INE
Fuente: Elaboración propia para este artículo a partir de datos INE
En efecto los dos grandes componentes del incremento de viviendas ocupadas permanentemente (principales) del pasado decenio están ya hoy prácticamente agotados.
Los debidos al aumento de población (en esa década sobre todo inmigrantes) porque no solo han cesado de crecer sino que están disminuyendo; por otra parte los originados por la modificación de la estructura familiar y la progresiva disminución del tamaño medio, porque ya se han aproximado mucho a su umbral.
Y sobre todo porque quienes tendrían que seguir alimentando esa tendencia al descenso (los jóvenes independizándose) están disminuyendo y además están demasiado ‘desocupados’ como para aspirar a tener casa propia.
Fuente: Informe sector Inmobiliario enero 2014 Bankinter
Frente a todo ello, el stock en reserva da para eso y para mucho más.
- El presente artículo es parte de uno más amplio ¿FALTAN VIVIENDAS?: QUÉ PASA CON EL CENSO…….Y ALGO MÁS publicado recientemente por el Club de Debates Urbanos “Madrid: Materia de debate” ↩
- Jesús Gago Dávila es arquitecto, urbanista, premio Nacional de Urbanismo en 2004 ↩
- Los Colegios de Aparejadores, los de Arquitectos, los Registradores, los Notarios, los Ayuntamientos, los Gobiernos Regionales, el Ministerio de Fomento, el INE etc, si a algo se entregan con verdadera fruición es a rellenar estadillos contando y recontando viviendas. ↩
- Particularmente Rodríguez &Acuña en sus Informes anuales. ↩
- Con semejante corrección, todo llevaría a pensar que los exégetas del ‘mercado’ y su capacidad en la eficiente asignación de recursos tendrían en esta ocasión que haberle prodigado nuevos elogios, cosa que no parece haber sucedido. ↩
- Ver “El impacto del Censo 2011 en la investigación micro” .A. Bermejo Departamento de Estadística del Ayuntamiento de Madrid. Jornadas sobre el Censo 2011. ↩
- Ver “Ciudades rebeldes” David Harvey, Akal 2013, donde en su capítulo 2-, por primera vez (que yo sepa)- el autor esboza una original interpretación alternativa a los lugares comunes del pensamiento (y de la historia) ‘oficial’ acerca de aquella crisis: “Lo mismo cabe decir de la muy subestimada crisis del mercado inmobiliario global. La opinión predominante es que lo más importante de aquel año fue el enorme aumento del precio del petróleo en otoño; pero el crac inmobiliario le precedió en seis meses y la recesión estaba ya en marcha en otoño”. No obstante, quede aquí solo apuntado porque sobre ello volveremos en el siguiente apartado. ↩
- El breve boom de la segunda parte de esa década es sobre todo un momento de espectacular subida de precios , que no fue acompañada con aumento de producción de vivienda : nada que ver con el boom 1997-2007. ↩
- La Metodología empleada (con independencia de la fiabilidad de las fuentes en lo que respecta a las series de viviendas iniciadas, terminadas etc) tiene una importantísima laguna: no dice nada acerca de cómo se ha efectuado la distinción entre principales y “no principales”. ↩
- Tales discrepancias se verifican de modo muy desigual, pero generalizadamente, en cada provincia. ( hay en algunas provincias como por ejemplo Málaga donde el infraregistro de las no principales es de más de un tercio con respecto al total de viviendas¡¡¡). en Madrid existen también diferencias acusadas (con un infraregistro de secundarias + vacías de 127.000 viviendas y con una sobrestimación de las principales de 35.500). ↩
- En ambas dos variantes del gráfico se han agregado en un solo grupo ( viviendas no permanentes) las denominadas viviendas secundarias y las vacías porque en las series del M. Fomento (2011) están juntas y además porque como ya se ha dicho antes esa distinción es de una fiabilidad muy discutible. En cualquier caso en el gráfico correspondiente a los datos de INE 2011, se reflejan también ambas desagregadas para poner de manifiesto el más que extraño comportamiento de las viviendas secundarias precisamente en el periodo de superboom turístico. ↩